Come cambiare l'amministratore di condominio
Prima di tutto bisogna ricordare che un amministratore ha un mandato temporaneo, l'incarico ha durata di un anno, va riconfermato ogni volta dall'assemblea con una specifica delibera, nella quale va indicato anche l'importo del suo compenso.
Non è previsto un rinnovo tacito dell'incarico per cui ogni condominio può liberamente decidere di sostituire il proprio amministratore.
La legge di riferimento è l’articolo 1136 del Codice Civile, che regola sia la nomina sia la revoca dell’amministratore.
Qualora vi fosse la necessità di un cambio di amministratore di condominio le tappe da seguire sono elencate qui sotto:
1) Chiedi cosa ne pensano gli altri condomini
Chiedi agli condomini cosa ne pensano dell’amministratore di condominio, esponi le ragioni per cui secondo te sarebbe un bene cambiarlo e cerca di capire il feedback degli altri a riguardo.
2) Cerca un sostituto per il tuo amministratore di condominio
Guardati intorno, cerca un potenziale valido sostituto, spiegagli la situazione e fatti fare un preventivo.
Con il preventivo alla mano, discutine ancora con gli altri condomini.
3)Autoconvoca un’assemblea straordinaria
La legge permette l’autoconvocazione di una assemblea straordinaria.
L’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio recita:
“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”
Quindi, l’assemblea straordinaria può “essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio”.
Per far sì che l’assemblea sia valida, occorre:
• stabilire la data di prima e seconda convocazione
• indicare il luogo dove si terrà
• specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»
• porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
• inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari
4) Attendi dieci giorni e vai all’assemblea
Sempre a quanto recita l’Art 66, l’amministratore ha 10 giorni di tempo per convocare l’assemblea (contando i giorni dalla data di arrivo della convocazione inviata dai condomini).
Gli scenari possibili sono due:
1. l’amministratore si presenta all’assemblea nel giorno e nel luogo indicati e si procede alla votazione degli altri amministratori selezionati.
2. l’amministratore non si presenta. L’assemblea si riunirà lo stesso, nominerà - tra i presenti - un presidente e un segretario. Seguirà infine la verbalizzazione della revoca di mandato all’attuale amministratore e si nominerà il nuovo amministratore nelle stesse modalità del punto 1.
Le votazioni in sede di assemblea per nomina o revoca dell’amministratore di condominio, per essere valide, devono essere svolte alla presenza di condomini per almeno la metà del valore dell’edificio/condominio.
5) Il nuovo amministratore prende contatti con il vecchio amministratore
Conclusa la riunione, i presenti all’assemblea hanno il dovere di informare tutti i condomini assenti di quanto accaduto, inviandogli il verbale dell’assemblea, affinché tutti siano a conoscenza di quanto deciso dalla maggioranza presente e di tutti i dati del nuovo amministratore.
Un’altra copia del verbale dovrà essere inviata al nuovo amministratore di condominio.
Starà a lui prendere i contatti con il vecchio amministratore per il passaggio di consegne, cambio poteri di firma su eventuali conti correnti di condominio e domiciliazione utenze.
Prima di tutto bisogna ricordare che un amministratore ha un mandato temporaneo, l'incarico ha durata di un anno, va riconfermato ogni volta dall'assemblea con una specifica delibera, nella quale va indicato anche l'importo del suo compenso.
Non è previsto un rinnovo tacito dell'incarico per cui ogni condominio può liberamente decidere di sostituire il proprio amministratore.
La legge di riferimento è l’articolo 1136 del Codice Civile, che regola sia la nomina sia la revoca dell’amministratore.
Qualora vi fosse la necessità di un cambio di amministratore di condominio le tappe da seguire sono elencate qui sotto:
1) Chiedi cosa ne pensano gli altri condomini
Chiedi agli condomini cosa ne pensano dell’amministratore di condominio, esponi le ragioni per cui secondo te sarebbe un bene cambiarlo e cerca di capire il feedback degli altri a riguardo.
2) Cerca un sostituto per il tuo amministratore di condominio
Guardati intorno, cerca un potenziale valido sostituto, spiegagli la situazione e fatti fare un preventivo.
Con il preventivo alla mano, discutine ancora con gli altri condomini.
3)Autoconvoca un’assemblea straordinaria
La legge permette l’autoconvocazione di una assemblea straordinaria.
L’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio recita:
“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”
Quindi, l’assemblea straordinaria può “essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio”.
Per far sì che l’assemblea sia valida, occorre:
• stabilire la data di prima e seconda convocazione
• indicare il luogo dove si terrà
• specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»
• porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
• inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari
4) Attendi dieci giorni e vai all’assemblea
Sempre a quanto recita l’Art 66, l’amministratore ha 10 giorni di tempo per convocare l’assemblea (contando i giorni dalla data di arrivo della convocazione inviata dai condomini).
Gli scenari possibili sono due:
1. l’amministratore si presenta all’assemblea nel giorno e nel luogo indicati e si procede alla votazione degli altri amministratori selezionati.
2. l’amministratore non si presenta. L’assemblea si riunirà lo stesso, nominerà - tra i presenti - un presidente e un segretario. Seguirà infine la verbalizzazione della revoca di mandato all’attuale amministratore e si nominerà il nuovo amministratore nelle stesse modalità del punto 1.
Le votazioni in sede di assemblea per nomina o revoca dell’amministratore di condominio, per essere valide, devono essere svolte alla presenza di condomini per almeno la metà del valore dell’edificio/condominio.
5) Il nuovo amministratore prende contatti con il vecchio amministratore
Conclusa la riunione, i presenti all’assemblea hanno il dovere di informare tutti i condomini assenti di quanto accaduto, inviandogli il verbale dell’assemblea, affinché tutti siano a conoscenza di quanto deciso dalla maggioranza presente e di tutti i dati del nuovo amministratore.
Un’altra copia del verbale dovrà essere inviata al nuovo amministratore di condominio.
Starà a lui prendere i contatti con il vecchio amministratore per il passaggio di consegne, cambio poteri di firma su eventuali conti correnti di condominio e domiciliazione utenze.
I costi dell'amministratore di
condominio
Il compenso dell'amministratore è una delle voci del bilancio condominiale più controverse. Spesso questa voce di costo è problematica perché poco chiara. In questo articolo andremo ad approfondire quanto costa un amministratore e quali sono le spese accessorie che devono essere incluse nei costi dell'amministrazione stessa
Il compenso per la gestione di un immobile viene normalmente calcolato in base al numero delle unità immobiliari. Il compenso è relativo ad una singola gestione e viene deciso di anno in anno al rinnovo dell'incarico.
La legge, in merito richiede trasparenza:
L'articolo 1129 C.C. recita: “L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Il codice civile richiede che la retribuzione debba includere tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore.
Può accadere che il nuovo amministratore si presenti all'assemblea con un preventivo molto competitivo facendosi nominare amministratore e poi rendicontare, a fine anno, nel suo compenso, il costo da preventivo più eventuali spese aggiuntive di cancelleria, gestione software, ecc...che andranno ad incrementare, di fatto, il preventivo iniziale.
In pratica l'amministratore di condominio inserisce all'interno del rendiconto condominiale alcune voci che incrementano il suo compenso.
Le spese di studio devono essere pagate dal condominio?
A logica e per correttezza, le fatture per le spese di cancelleria, acquisto mezzi elettronici, stipendio segretaria, devono far parte del compenso dichiarato dall’amministratore.
I condòmini devono vigilare sull'operato dell'amministratore e sui conti del condominio. La legge conferisce ad essi l'accesso alla documentazione della gestione ed è loro interesse controllare le spese.
E' sempre bene verificare la presenza o meno di tali spese di studio nel compenso dichiarato dall'amministratore di condominio e, qualora fosse possibile, farle includere preventivamente nel totale.
Come contestare il bilancio condominiale
Il codice civile ribadisce il diritto del condomino di conoscere il bilancio. L'articolo 1129 del c.c. recita: ”ciascun condomino, per tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
Solitamente il rendiconto viene inviato insieme alla convocazione dell'assemblea ordinaria. In quell'occasione occorre leggere attentamente tutte le voci: se alcune sono poco chiare o troppo generiche avete diritto a chiarimenti.
Se necessario occorre chiedere di vedere le fatture relative alle voci del bilancio e verificatene l'intestazione; se non sono intestate al condominio e non sono state inserite nel bilancio preventivo chiedete all'amministratore di rimuoverle dal consuntivo.
L'ultima parola spetta sempre all'assemblea ed è libera di non approvare il rendiconto consuntivo qualora lo ritenga non corretto.
Il compenso dell'amministratore è una delle voci del bilancio condominiale più controverse. Spesso questa voce di costo è problematica perché poco chiara. In questo articolo andremo ad approfondire quanto costa un amministratore e quali sono le spese accessorie che devono essere incluse nei costi dell'amministrazione stessa
Il compenso per la gestione di un immobile viene normalmente calcolato in base al numero delle unità immobiliari. Il compenso è relativo ad una singola gestione e viene deciso di anno in anno al rinnovo dell'incarico.
La legge, in merito richiede trasparenza:
L'articolo 1129 C.C. recita: “L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Il codice civile richiede che la retribuzione debba includere tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore.
Può accadere che il nuovo amministratore si presenti all'assemblea con un preventivo molto competitivo facendosi nominare amministratore e poi rendicontare, a fine anno, nel suo compenso, il costo da preventivo più eventuali spese aggiuntive di cancelleria, gestione software, ecc...che andranno ad incrementare, di fatto, il preventivo iniziale.
In pratica l'amministratore di condominio inserisce all'interno del rendiconto condominiale alcune voci che incrementano il suo compenso.
Le spese di studio devono essere pagate dal condominio?
A logica e per correttezza, le fatture per le spese di cancelleria, acquisto mezzi elettronici, stipendio segretaria, devono far parte del compenso dichiarato dall’amministratore.
I condòmini devono vigilare sull'operato dell'amministratore e sui conti del condominio. La legge conferisce ad essi l'accesso alla documentazione della gestione ed è loro interesse controllare le spese.
E' sempre bene verificare la presenza o meno di tali spese di studio nel compenso dichiarato dall'amministratore di condominio e, qualora fosse possibile, farle includere preventivamente nel totale.
Come contestare il bilancio condominiale
Il codice civile ribadisce il diritto del condomino di conoscere il bilancio. L'articolo 1129 del c.c. recita: ”ciascun condomino, per tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
Solitamente il rendiconto viene inviato insieme alla convocazione dell'assemblea ordinaria. In quell'occasione occorre leggere attentamente tutte le voci: se alcune sono poco chiare o troppo generiche avete diritto a chiarimenti.
Se necessario occorre chiedere di vedere le fatture relative alle voci del bilancio e verificatene l'intestazione; se non sono intestate al condominio e non sono state inserite nel bilancio preventivo chiedete all'amministratore di rimuoverle dal consuntivo.
L'ultima parola spetta sempre all'assemblea ed è libera di non approvare il rendiconto consuntivo qualora lo ritenga non corretto.
Deleghe in
condominio
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il condomino rappresentato conta come presente in assemblea sia per il conteggio delle teste che dei millesimi e concorre al raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea
Chi può essere delegato?
La legge non stabilisce limiti, pertanto chiunque può essere il rappresentante di un condomino in assemblea ed esprimere pareri e voti al suo posto. Il codice civile prevede che anche una figura estranea al condominio possa essere il delegato e partecipare all'assemblea di condominio.
La delega all'amministratore di condominio è vietata
La novità principale introdotta dal art. 67 delle attuazioni del codice civile è al comma 5: “all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Accadeva in passato che gli amministratori venissero delegati dai condomini per partecipare in duplice veste all'assemblea. Questo fenomeno creava spesso situazioni di ambigue in cui l'amministratore doveva votare per approvare il suo operato o la sua riconferma.
La legge risolve di netto qualunque dubbio chiarendo che le deleghe all'amministratore di condominio sono vietate e nulle.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il condomino rappresentato conta come presente in assemblea sia per il conteggio delle teste che dei millesimi e concorre al raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea
Chi può essere delegato?
La legge non stabilisce limiti, pertanto chiunque può essere il rappresentante di un condomino in assemblea ed esprimere pareri e voti al suo posto. Il codice civile prevede che anche una figura estranea al condominio possa essere il delegato e partecipare all'assemblea di condominio.
La delega all'amministratore di condominio è vietata
La novità principale introdotta dal art. 67 delle attuazioni del codice civile è al comma 5: “all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Accadeva in passato che gli amministratori venissero delegati dai condomini per partecipare in duplice veste all'assemblea. Questo fenomeno creava spesso situazioni di ambigue in cui l'amministratore doveva votare per approvare il suo operato o la sua riconferma.
La legge risolve di netto qualunque dubbio chiarendo che le deleghe all'amministratore di condominio sono vietate e nulle.
Compiti, responsabilità, doveri
dell'amministratore di condominio
Compiti generali
Normalmente l'amministratore si occupa di:
• conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni
• vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
• erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
• osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio
L'amministratore è responsabile nel riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e nel redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.
Chi è l'amministratore di condominio?
La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, può essere scelto tra i condomini stessi o può essere un professionista esterno.
Può fare l'amministratore in veste professionale chi ha frequentato un corso di formazione e possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale.
La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno qualora non venga revocato il mandato. L'amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio.
Doveri dell'amministratore
I doveri dell'amministratore di condominio possono essere suddivisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:
1. inizio incarico
2. in corso
3. fine anno
4. fine incarico
1. Al momento dell'accettazione della nomina l'amministratore deve:
• comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
• deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti
• deve associare il proprio il codice fiscale al condominio presso l'Agenzia delle Entrate
• volturare tutte le utenze del condominio
• effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente
• presentarsi nella filiale, in cui è aperto il conto corrente condominiale, per depositare la propria firma o eventualmente aprire un conto corrente su mandato del condominio
2. Compiti e doveri dell'amministratore nel corso del mandato
CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore di condominio e motivo di revoca dell'incarico.
DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune. In tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.
GESTIONE FINANZIARIA
L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.
AZIONE CONTRO I MOROSI
L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale.
TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante.
ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il modello 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24.
REGISTRI CONDOMINIALI
L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
Allo stato attuale la legge individua 4 registri:
1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
3. il registro di nomina e revoca degli amministratori
4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione
A richiesta del singolo condomino l'amministratore è obbligato a fornire un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.
3. Compiti e doveri dell'amministratore a fine dell'anno
L'amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità
4. Obblighi dell'amministratore al momento della cessazione dell'incarico
A fine mandato l'amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l'amministratore non ottemperasse a quest'obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall'esercizio della professione a norma dell'articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile.
Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.
Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell'amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.
Cosa accade quando l'amministratore non esegue le delibere dell'assemblea
Di norma l'amministratore è obbligato a eseguire le delibere dell'assemblea, per delibera si intende un provvedimento deciso in assemblea, votato dalla maggioranza dei presenti e verbalizzato sull'apposito libro dei verbali. Ma esistono due casi in cui l'amministratore deve agire diversamente.
1. Delibere annullabili
Sono tutte quelle delibere che presentano dei vizi, per esempio l'assemblea in cui sono state votate non è stata convocata correttamente, la maggioranza non aveva un numero di millesimi richiesti dalla legge oppure non si è seguito alla lettera qualche procedura prevista dal codice o dal regolamento.
In questi casi, a norma dell'articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera è libero di impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni da quando ne viene a conoscenza. I 30 giorni partono dal giorno dell'assemblea per i contrari e astenuti presenti al momento della votazione e dalla consegna del verbale per gli assenti. Un buon amministratore lascia sempre trascorrere un congruo lasso di tempo se sa che la delibera assunta è annullabile.
2. Delibere nulle
Un esempio diffuso di questo genere di delibera è quando l'assemblea decide di ripartire una spesa non utilizzando le tabelle millesimali ma un criterio estraneo alla normativa del condominio, ad esempio dividendo la spesa in parti uguali.
Tale delibera è nulla, quindi impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore è tenuto a sapere quando una delibera è nulla e non deve eseguirla. Un amministratore che esegue una delibera nulla e comporta un danno al condominio può essere citato per danni di fronte alla Giustizia.
Compiti generali
Normalmente l'amministratore si occupa di:
• conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni
• vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
• erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
• osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio
L'amministratore è responsabile nel riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e nel redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.
Chi è l'amministratore di condominio?
La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, può essere scelto tra i condomini stessi o può essere un professionista esterno.
Può fare l'amministratore in veste professionale chi ha frequentato un corso di formazione e possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, è quindi obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale.
La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno qualora non venga revocato il mandato. L'amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio.
Doveri dell'amministratore
I doveri dell'amministratore di condominio possono essere suddivisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:
1. inizio incarico
2. in corso
3. fine anno
4. fine incarico
1. Al momento dell'accettazione della nomina l'amministratore deve:
• comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
• deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti
• deve associare il proprio il codice fiscale al condominio presso l'Agenzia delle Entrate
• volturare tutte le utenze del condominio
• effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente
• presentarsi nella filiale, in cui è aperto il conto corrente condominiale, per depositare la propria firma o eventualmente aprire un conto corrente su mandato del condominio
2. Compiti e doveri dell'amministratore nel corso del mandato
CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
E' fatto obbligo all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L'assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L'assemblea infatti, non l'amministratore, è l'organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l'organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea costituisce grave irregolarità dell'amministratore di condominio e motivo di revoca dell'incarico.
DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune. In tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell'amministratore è l'assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell'amministratore è possibile sia il ricorso all'assemblea dei condomini, che all'autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.
GESTIONE FINANZIARIA
L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all'amministratore.
AZIONE CONTRO I MOROSI
L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L'amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell'acqua o perdere una causa legale.
TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'amministratore è il responsabile dell'applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato decoroso e funzionante.
ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il modello 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24.
REGISTRI CONDOMINIALI
L'amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
Allo stato attuale la legge individua 4 registri:
1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
3. il registro di nomina e revoca degli amministratori
4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione
A richiesta del singolo condomino l'amministratore è obbligato a fornire un'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.
3. Compiti e doveri dell'amministratore a fine dell'anno
L'amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità
4. Obblighi dell'amministratore al momento della cessazione dell'incarico
A fine mandato l'amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l'amministratore non ottemperasse a quest'obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall'esercizio della professione a norma dell'articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile.
Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.
Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell'amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.
Cosa accade quando l'amministratore non esegue le delibere dell'assemblea
Di norma l'amministratore è obbligato a eseguire le delibere dell'assemblea, per delibera si intende un provvedimento deciso in assemblea, votato dalla maggioranza dei presenti e verbalizzato sull'apposito libro dei verbali. Ma esistono due casi in cui l'amministratore deve agire diversamente.
1. Delibere annullabili
Sono tutte quelle delibere che presentano dei vizi, per esempio l'assemblea in cui sono state votate non è stata convocata correttamente, la maggioranza non aveva un numero di millesimi richiesti dalla legge oppure non si è seguito alla lettera qualche procedura prevista dal codice o dal regolamento.
In questi casi, a norma dell'articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera è libero di impugnarla davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni da quando ne viene a conoscenza. I 30 giorni partono dal giorno dell'assemblea per i contrari e astenuti presenti al momento della votazione e dalla consegna del verbale per gli assenti. Un buon amministratore lascia sempre trascorrere un congruo lasso di tempo se sa che la delibera assunta è annullabile.
2. Delibere nulle
Un esempio diffuso di questo genere di delibera è quando l'assemblea decide di ripartire una spesa non utilizzando le tabelle millesimali ma un criterio estraneo alla normativa del condominio, ad esempio dividendo la spesa in parti uguali.
Tale delibera è nulla, quindi impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore è tenuto a sapere quando una delibera è nulla e non deve eseguirla. Un amministratore che esegue una delibera nulla e comporta un danno al condominio può essere citato per danni di fronte alla Giustizia.
Il bilancio condominiale o
rendiconto consuntivo
Che cos'è il bilancio condominiale
Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. Il rendiconto condominiale è il documento più importante prodotto dall'amministratore di condominio. In questo articolo andremo a spiegare come dovrebbe essere composto, quali effetti ha l'approvazione o la mancata approvazione di questo documento. Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. L'assemblea convocata dall'amministratore entro 180 giorni valuta e approva il documento con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.
A cosa serve
Il bilancio della gestione deve mostrare in maniera chiara le spese effettuate dall'amministratore nel corso della gestione, il modo in cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse nel periodo interessato e le eventuali pendenze alla fine del periodo. Il rendiconto approvato in assemblea, con il relativo piano di riparto è titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione, vale a dire un ordine di pagamento proveniente dal tribunale e indirizzato ai condomini morosi.
Preventivo e consuntivo di gestione
Di norma nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione chiusa si appronta anche un bilancio preventivo per la gestione corrente. Il rendiconto di una gestione chiusa, viene redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe, l'attribuzione delle quote è calcolata al centesimo. Il preventivo è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, meglio conosciuto come le rate del condominio. Nel condominio le quote pagate dai condomini sono date in anticipo rispetto al periodo di riferimento. La periodicità con cui si paga il condominio è stabilita nel regolamento di condominio, in assenza di questo da un'apposita delibera condominiale o semplicemente dalla consuetudine. Non esiste una norma di riferimento e ogni assemblea è libera di decidere come suddividere le spese.
Quali sono le parti di cui è composto un rendiconto condominiale?
Relazione
In linea generale il rendiconto condominiale comincia con una relazione dell'amministratore sull'andamento dell'anno e sul condominio in generale. La relazione deve includere la relazione sulle eventuali cause in cui il condominio è parte.
Rendiconto dell'anno dal generale al particolare
Il documento deve iniziare con l'illustrare i movimenti finanziari del condominio preso nel suo insieme. È bene che ci sia indicazione della cassa iniziale e di quella finale. Il codice civile obbliga l'amministratore a far transitare tutte le somme del condominio sull'apposito conto corrente intestato al condominio, quindi il conto finanziario deve coincidere con gli estratti conto bancari.
Sempre riferita a tutto il condominio è la situazione patrimoniale, che riassume i fondi a disposizione, le somme che devono entrare e quelle che devono uscire. È importante che ci sia una descrizione dettagliata dei debiti che il condominio deve pagare, questo può avvenire nella situazione patrimoniale o in uno schema a parte.
La singola gestione
Elenco delle spese raggruppate per fornitore e per tabella millesimale applicata, relative a una singola gestione.
Registro di contabilità
L'articolo 1130 bis rendiconto condominiale C.C. include anche il registro di contabilità tra gli elementi che compongono il rendiconto. Il codice civile specifica che nel registro sono annotate in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Il registro viene a volte confuso con l'elencazione dettagliata delle spese della singola gestione, invece il principio applicato è completamente diverso, con un'elencazione in ordine cronologico e l'inclusione anche dei pagamenti dei condomini.
Cosa rende effettivo un bilancio condominiale?
È l'assemblea con la sua approvazione a rendere effettivo il rendiconto. Con il verbale di approvazione e il rendiconto completo di riparto l'amministratore può e deve ottenere un Decreto ingiuntivo diretto ai condomini morosi.
Cosa succede se il bilancio non viene approvato?
Senza approvazione del bilancio il rendiconto consuntivo non ha valore come documento. Le quote dovranno essere versate secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato in assemblea. Il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari. La mancata approvazione del rendiconto non mette i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni. L'eventuale ditta o società fornitrice di servizi o energia si potrà comunque attivare nei confronti del condominio tutto e dei singoli comproprietari.
Creditori esterni e condomini morosi
Il condominio non ha una natura giuridica distinta da quella dei singoli proprietari. Ogni debito del condominio è un debito del condomino. A garanzia finale del creditore ci sono le unità immobiliari che compongono il condominio. La riforma del condominio ha introdotto una novità importante, il creditore ha l'obbligo di aggredire per primi i condomini risultanti morosi nei confronti del condominio e solo in caso questo sia impossibile o insufficiente può procedere nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. L'eventuale bocciatura di un consuntivo pone il condominio in una situazione di incertezza e può portare alla situazione in cui in presenza di un debito certo ed esigibile non ci siano morosità, lasciando al creditore la libertà di scegliere su chi rivalersi.
Cosa succede se il bilancio è sbagliato?
Se credete che il rendiconto sia sbagliato e non avete votato favorevolmente per la sua approvazione avete trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione di fronte al giudice di pace. I trenta giorni partono dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti. Di norma il rendiconto arriva nelle mani dei condomini con la convocazione della riunione ordinaria, per cui le eventuali contestazioni devono espresse anche durante l'assemblea. Se le contestazioni vengono accolte si verbalizzano nella delibera di approvazione e il consuntivo viene modificato di conseguenza.
Chi e come può modificare un bilancio chiuso?
L'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell'edificio può nominare un revisore condominiale per una o più annualità. Al momento del conferimento dell'incarico è bene specificare che cosa si vuole ottenere dal professionista incaricato. L'assemblea può affidare l'incarico anche all'amministratore neo nominato, che ha la possibilità di richiedere un compenso aggiuntivo per il lavoro. I nuovi rendiconti così prodotti dovranno nuovamente essere approvati dall'assemblea. Il professionista con l'incarico dovrà verificare la veridicità delle spese e dei versamenti, ma non potrà sindacare sull'effettiva utilità delle spese o sulla scelta dei fornitori operata dall'amministratore dell'epoca.
A cosa bisogna fare attenzione?
• Il dettaglio delle spese è importante in un rendiconto. Se avete dei dubbi chiedete, il vostro amministratore è tenuto a rispondere
• La situazione patrimoniale deve riportare anche la cassa disponibile al 31 dicembre di ogni anno
• Ogni spesa deve avere un giustificativo, se avete dubbi verificate le relative fatture chiedendo all'amministratore
• Controllate gli estratto conto bancari e verificate gli importi dei pagamenti delle singole fatture
Che cos'è il bilancio condominiale
Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. Il rendiconto condominiale è il documento più importante prodotto dall'amministratore di condominio. In questo articolo andremo a spiegare come dovrebbe essere composto, quali effetti ha l'approvazione o la mancata approvazione di questo documento. Le norme del mandato impongono all'amministratore di rendere conto della propria gestione. Alla fine della gestione annuale l'amministratore redige il rendiconto del condominio. L'assemblea convocata dall'amministratore entro 180 giorni valuta e approva il documento con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.
A cosa serve
Il bilancio della gestione deve mostrare in maniera chiara le spese effettuate dall'amministratore nel corso della gestione, il modo in cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse nel periodo interessato e le eventuali pendenze alla fine del periodo. Il rendiconto approvato in assemblea, con il relativo piano di riparto è titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione, vale a dire un ordine di pagamento proveniente dal tribunale e indirizzato ai condomini morosi.
Preventivo e consuntivo di gestione
Di norma nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione chiusa si appronta anche un bilancio preventivo per la gestione corrente. Il rendiconto di una gestione chiusa, viene redatto sulla base di spese effettivamente sostenute e certe, l'attribuzione delle quote è calcolata al centesimo. Il preventivo è un documento che stima le spese ancora da sostenere e contiene un piano dei pagamenti per l'anno in corso, meglio conosciuto come le rate del condominio. Nel condominio le quote pagate dai condomini sono date in anticipo rispetto al periodo di riferimento. La periodicità con cui si paga il condominio è stabilita nel regolamento di condominio, in assenza di questo da un'apposita delibera condominiale o semplicemente dalla consuetudine. Non esiste una norma di riferimento e ogni assemblea è libera di decidere come suddividere le spese.
Quali sono le parti di cui è composto un rendiconto condominiale?
Relazione
In linea generale il rendiconto condominiale comincia con una relazione dell'amministratore sull'andamento dell'anno e sul condominio in generale. La relazione deve includere la relazione sulle eventuali cause in cui il condominio è parte.
Rendiconto dell'anno dal generale al particolare
Il documento deve iniziare con l'illustrare i movimenti finanziari del condominio preso nel suo insieme. È bene che ci sia indicazione della cassa iniziale e di quella finale. Il codice civile obbliga l'amministratore a far transitare tutte le somme del condominio sull'apposito conto corrente intestato al condominio, quindi il conto finanziario deve coincidere con gli estratti conto bancari.
Sempre riferita a tutto il condominio è la situazione patrimoniale, che riassume i fondi a disposizione, le somme che devono entrare e quelle che devono uscire. È importante che ci sia una descrizione dettagliata dei debiti che il condominio deve pagare, questo può avvenire nella situazione patrimoniale o in uno schema a parte.
La singola gestione
Elenco delle spese raggruppate per fornitore e per tabella millesimale applicata, relative a una singola gestione.
Registro di contabilità
L'articolo 1130 bis rendiconto condominiale C.C. include anche il registro di contabilità tra gli elementi che compongono il rendiconto. Il codice civile specifica che nel registro sono annotate in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Il registro viene a volte confuso con l'elencazione dettagliata delle spese della singola gestione, invece il principio applicato è completamente diverso, con un'elencazione in ordine cronologico e l'inclusione anche dei pagamenti dei condomini.
Cosa rende effettivo un bilancio condominiale?
È l'assemblea con la sua approvazione a rendere effettivo il rendiconto. Con il verbale di approvazione e il rendiconto completo di riparto l'amministratore può e deve ottenere un Decreto ingiuntivo diretto ai condomini morosi.
Cosa succede se il bilancio non viene approvato?
Senza approvazione del bilancio il rendiconto consuntivo non ha valore come documento. Le quote dovranno essere versate secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato in assemblea. Il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari. La mancata approvazione del rendiconto non mette i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni. L'eventuale ditta o società fornitrice di servizi o energia si potrà comunque attivare nei confronti del condominio tutto e dei singoli comproprietari.
Creditori esterni e condomini morosi
Il condominio non ha una natura giuridica distinta da quella dei singoli proprietari. Ogni debito del condominio è un debito del condomino. A garanzia finale del creditore ci sono le unità immobiliari che compongono il condominio. La riforma del condominio ha introdotto una novità importante, il creditore ha l'obbligo di aggredire per primi i condomini risultanti morosi nei confronti del condominio e solo in caso questo sia impossibile o insufficiente può procedere nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. L'eventuale bocciatura di un consuntivo pone il condominio in una situazione di incertezza e può portare alla situazione in cui in presenza di un debito certo ed esigibile non ci siano morosità, lasciando al creditore la libertà di scegliere su chi rivalersi.
Cosa succede se il bilancio è sbagliato?
Se credete che il rendiconto sia sbagliato e non avete votato favorevolmente per la sua approvazione avete trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione di fronte al giudice di pace. I trenta giorni partono dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti. Di norma il rendiconto arriva nelle mani dei condomini con la convocazione della riunione ordinaria, per cui le eventuali contestazioni devono espresse anche durante l'assemblea. Se le contestazioni vengono accolte si verbalizzano nella delibera di approvazione e il consuntivo viene modificato di conseguenza.
Chi e come può modificare un bilancio chiuso?
L'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell'edificio può nominare un revisore condominiale per una o più annualità. Al momento del conferimento dell'incarico è bene specificare che cosa si vuole ottenere dal professionista incaricato. L'assemblea può affidare l'incarico anche all'amministratore neo nominato, che ha la possibilità di richiedere un compenso aggiuntivo per il lavoro. I nuovi rendiconti così prodotti dovranno nuovamente essere approvati dall'assemblea. Il professionista con l'incarico dovrà verificare la veridicità delle spese e dei versamenti, ma non potrà sindacare sull'effettiva utilità delle spese o sulla scelta dei fornitori operata dall'amministratore dell'epoca.
A cosa bisogna fare attenzione?
• Il dettaglio delle spese è importante in un rendiconto. Se avete dei dubbi chiedete, il vostro amministratore è tenuto a rispondere
• La situazione patrimoniale deve riportare anche la cassa disponibile al 31 dicembre di ogni anno
• Ogni spesa deve avere un giustificativo, se avete dubbi verificate le relative fatture chiedendo all'amministratore
• Controllate gli estratto conto bancari e verificate gli importi dei pagamenti delle singole fatture
Manutenzione ordinaria,
straordinaria e innovazioni.
Spese condominiali: poteri dell'assemblea e dell'amministratore, maggioranze e
ripartizione
1. Definizioni dei tipi di intervento
Le spese condominiali che andiamo a esaminare hanno come finalità la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni. Riguardano quindi solo aree dell'immobile di proprietà condominiale e non privata. Questi interventi sono tra i più vari: possono essere interventi economici come la sostituzione della serratura del portone o interventi più importanti come il rifacimento della facciata o del tetto. Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:
Manutenzione ordinaria
Interventi di modesta entità, di solito programmabili e senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l'edificio e i suoi impianti
Esempi di spese ordinarie sono:
• Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne)
• Riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte)
Assicurazione del fabbricato • Compenso dell'amministratore di condominio
• Spese per la gestione
Manutenzione straordinaria
Interventi di maggiore entità, imprevedibili e poco frequenti. Includono interventi importanti sugli impianti quali la sostituzione della caldaia a causa di una rottura imprevedibile o il rifacimento delle terrazze condominiali.
Interventi per innovazioni
Si differenziano dalle manutenzioni straordinarie sopratutto perché alterano l'edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Alcuni esempi sono la motorizzazione di un cancello carrabile o l'installazione di un impianto di videosorveglianza
Ripartizione delle spese condominiali
Ad ogni tipo di intervento corrisponde un uso determinato delle tabelle millesimali che permettono la corretta suddivisione delle spese. La tabelle millesimali di proprietà si basano sul principio che contribuisce maggiormente alle spese chi possiede nel condominio dei beni privati con maggiore valore.
L'art. 1123 del Codice Civile è quello che definisce l'importante differenziazione tra la ripartizione in base:
• alla proprietà
• all'uso
Manutenzione ordinaria
Si riferisce all'uso quotidiano e viene ripartita quindi secondo le tabelle millesimali d'uso. Queste tabelle tengono conto dell'uso che ciascuno può fare degli impianti e delle cose comuni.
Manutenzione straordinaria
Includono le opere necessarie alla conservazione del bene e normalmente sono ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà. Per una corretta ripartizione non c'è una regola definita ed ogni caso deve essere esaminato per la sua particolarità. La ripartizione della specifica spesa deve essere decisa dall'assemblea al momento della delibera. E' compito dell'amministratore consultare la giurisprudenza per aggiornare i condomini sulle ultime disposizioni.
Interventi per innovazioni
Queste opere determinano un aumento del valore della proprietà dei singoli partecipanti e le spese relative alla realizzazione vengono suddivise secondo i millesimi di proprietà come accade per la straordinaria manutenzione. Rientrano nelle innovazioni anche le opere realizzate dai singoli condomini sulle parti comuni finalizzate al miglior godimento della cosa comune, senza precludere agli altri l'uso che ne facevano precedentemente.
Fondo per i lavori
Per i lavori straordinari e per le innovazioni insieme alla delibera di approvazione bisogna verbalizzare la costituzione di un fondo con importo pari a quello dei lavori. Il fondo può costituirsi con i versamenti rateali o con un unico bonifico. La costituzione del fondo per i lavori deve seguire i pagamenti concordati con la ditta esecutrice dei lavori.
Obbligo di contribuire alle spese e casi di esonero
Le spese deliberate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini a prescindere dalla loro volontà. L'unica eccezione sono le innovazioni voluttuari e gravose, cioè inutili o particolarmente costose, per cui l'art. 1121 del Codice Civile prevede che il condomino contrario possa essere esonerato dal contribuire alla spesa. Il dissenso va manifestato durante l'assemblea o impugnando la delibera entro i termini previsti dalla legge.
Lo stesso articolo 1121 concede ai condomini favorevoli all'innovazione di eseguire l'opera assumendo su di sé la spesa spettante ai condomini dissidenti.
I condomini che non partecipano alla spese per la realizzazione della "innovazione" non ne sono utilizzatori e quindi non concorrono alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria che ne derivano. Tuttavia possono diventarne utilizzatori in qualsiasi momento versando la quota dovuta per la realizzazione e la manutenzione.
Chi decide in quali casi la spesa è voluttuaria, gravosa o di notevole entità?
La legge non lo specifica, all'atto pratico è il giudice a stabilirlo prendendo come riferimenti il valore del fabbricato, la condizione economica dei singoli partecipanti e la quota spettante ad ognuno. Il condomino che voglia portare la questione in tribunale deve fornire al giudice gli elementi a sostegno della sua tesi e dimostrare di avere ragione.
Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino
In linea generale
• le spese per la manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino
• le spese per le innovazioni e manutenzioni straordinarie sono a carico del proprietario
3. Le maggioranze in assemblea
Va premesso che ogni assemblea di condominio (in seconda convocazione) è costituita con l'intervento di almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi totali e se l'assemblea non raggiunge questi numeri non è possibile deliberare. Le deleghe valgono come presenze.
Manutenzione ordinaria
Non richiede una maggioranza "qualificata", quindi sono sufficienti i voti della maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali.
Manutenzione straordinaria
Va deliberata con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136 del Codice Civile cioè la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali.
Interventi per innovazioni
Questi interventi vanno deliberati con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 2/3 (66,6%) dei millesimi totali.
Le innovazioni agevolate
Esistono tuttavia una serie di innovazioni così dette "agevolate", per la cui approvazione in assemblea sono sufficienti la metà dei millesimi totali dell'edificio. In questi casi inoltre l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino.
Il Legislatore ha previsto di agevolare queste innovazioni perché oltre ad essere utili al condominio sono utili al benessere ed alla crescita di tutta la società.
Si tratta di:
• Installazione dell'antenna centralizzata
• Opere che aumentano la sicurezza e la salubrità dello stabile
• Opere volte al risparmio energetico come per esempio l'installazione di fonti rinnovabili di energia o impianti di cogenerazione
• Realizzazione di parcheggi al servizio delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio
• Opere volte al superamento delle barriere architettoniche, quali ascensori e montascale
Innovazioni obbligatorie per legge
Capita in altri casi che alcune innovazioni siano imposte dal Legislatore e quindi l'adozione della delibera sia un preciso obbligo di Legge. Il recente obbligo di dotare i condomini con l'impianto centralizzato del riscaldamento di termoregolazione e contabilizzazione è un ottimo esempio. Quindi le delibere che hanno ad oggetto l'adeguamento a norme imperative dello Stato sono considerate assunte con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali del condominio.
4. Chi decide i lavori in condominio
L'affidamento dei lavori di ordinaria manutenzione è una decisione dell'amministratore di condominio. Sarebbe impensabile convocare un'assemblea ogni volta che si fulmina una lampadina o c'è da cambiare una valvola nella centrale termica. Il ruolo dell'assemblea non è tuttavia secondario: come accade per tutte le altre spese, anche queste saranno approvate ed illustrate con il rendiconto di gestione. L'assemblea dovrà verificare anche richiedendo i giustificativi di spesa all'amministratore.
Le spese di straordinaria manutenzione e le innovazioni sono decise esclusivamente dall'assemblea dei condomini. L'amministratore in questo caso non svolge un ruolo decisionale ma si limita ad attuare quanto deciso dall'assemblea.
Manutenzione straordinaria con carattere d'urgenza
Capita talvolta che il danno alle parti comuni necessiti di un intervento urgente ed immediato, in assenza del quale si creerebbero delle situazioni di pericolo o ulteriori danni alle cose o persone, come per esempio nel casi di infiltrazioni per la rottura di un tubo dell'acqua diretto o di una colonna di scarico.
L'amministratore in questi casi ha l'obbligo di intervenire eseguendo urgentemente la necessaria manutenzione straordinaria, se non facesse così sarebbe responsabile degli eventuali danni aggiuntivi. Alla prima assemblea di condominio l'amministratore avrà l'obbligo di giustificare le sue scelte di fronte ai propri condomini.
Chi è obbligato a pagare per i lavori decisi esclusivamente dall'amministratore senza l'avvallo dell'assemblea?
Abbiamo visto che l'amministratore ha il potere e l'obbligo di decidere e far eseguire lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Nel caso in cui la successiva assemblea non dia il suo appoggio rettificando l'operato dell'amministratore la ditta esecutrice dell'opera va comunque pagata per intero. L'amministratore agisce infatti come legale rappresentante dei condomini. Se l'assemblea ritenesse di aver ragione perché le opere realizzate sono inutili, dispendiose o non urgenti ha la possibilità di intentare una causa civile contro l'amministratore, ovviamente dopo averlo sostituito. Il condominio avrà l'onere
1. Definizioni dei tipi di intervento
Le spese condominiali che andiamo a esaminare hanno come finalità la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni. Riguardano quindi solo aree dell'immobile di proprietà condominiale e non privata. Questi interventi sono tra i più vari: possono essere interventi economici come la sostituzione della serratura del portone o interventi più importanti come il rifacimento della facciata o del tetto. Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:
Manutenzione ordinaria
Interventi di modesta entità, di solito programmabili e senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l'edificio e i suoi impianti
Esempi di spese ordinarie sono:
• Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne)
• Riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte)
Assicurazione del fabbricato • Compenso dell'amministratore di condominio
• Spese per la gestione
Manutenzione straordinaria
Interventi di maggiore entità, imprevedibili e poco frequenti. Includono interventi importanti sugli impianti quali la sostituzione della caldaia a causa di una rottura imprevedibile o il rifacimento delle terrazze condominiali.
Interventi per innovazioni
Si differenziano dalle manutenzioni straordinarie sopratutto perché alterano l'edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Alcuni esempi sono la motorizzazione di un cancello carrabile o l'installazione di un impianto di videosorveglianza
Ripartizione delle spese condominiali
Ad ogni tipo di intervento corrisponde un uso determinato delle tabelle millesimali che permettono la corretta suddivisione delle spese. La tabelle millesimali di proprietà si basano sul principio che contribuisce maggiormente alle spese chi possiede nel condominio dei beni privati con maggiore valore.
L'art. 1123 del Codice Civile è quello che definisce l'importante differenziazione tra la ripartizione in base:
• alla proprietà
• all'uso
Manutenzione ordinaria
Si riferisce all'uso quotidiano e viene ripartita quindi secondo le tabelle millesimali d'uso. Queste tabelle tengono conto dell'uso che ciascuno può fare degli impianti e delle cose comuni.
Manutenzione straordinaria
Includono le opere necessarie alla conservazione del bene e normalmente sono ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà. Per una corretta ripartizione non c'è una regola definita ed ogni caso deve essere esaminato per la sua particolarità. La ripartizione della specifica spesa deve essere decisa dall'assemblea al momento della delibera. E' compito dell'amministratore consultare la giurisprudenza per aggiornare i condomini sulle ultime disposizioni.
Interventi per innovazioni
Queste opere determinano un aumento del valore della proprietà dei singoli partecipanti e le spese relative alla realizzazione vengono suddivise secondo i millesimi di proprietà come accade per la straordinaria manutenzione. Rientrano nelle innovazioni anche le opere realizzate dai singoli condomini sulle parti comuni finalizzate al miglior godimento della cosa comune, senza precludere agli altri l'uso che ne facevano precedentemente.
Fondo per i lavori
Per i lavori straordinari e per le innovazioni insieme alla delibera di approvazione bisogna verbalizzare la costituzione di un fondo con importo pari a quello dei lavori. Il fondo può costituirsi con i versamenti rateali o con un unico bonifico. La costituzione del fondo per i lavori deve seguire i pagamenti concordati con la ditta esecutrice dei lavori.
Obbligo di contribuire alle spese e casi di esonero
Le spese deliberate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini a prescindere dalla loro volontà. L'unica eccezione sono le innovazioni voluttuari e gravose, cioè inutili o particolarmente costose, per cui l'art. 1121 del Codice Civile prevede che il condomino contrario possa essere esonerato dal contribuire alla spesa. Il dissenso va manifestato durante l'assemblea o impugnando la delibera entro i termini previsti dalla legge.
Lo stesso articolo 1121 concede ai condomini favorevoli all'innovazione di eseguire l'opera assumendo su di sé la spesa spettante ai condomini dissidenti.
I condomini che non partecipano alla spese per la realizzazione della "innovazione" non ne sono utilizzatori e quindi non concorrono alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria che ne derivano. Tuttavia possono diventarne utilizzatori in qualsiasi momento versando la quota dovuta per la realizzazione e la manutenzione.
Chi decide in quali casi la spesa è voluttuaria, gravosa o di notevole entità?
La legge non lo specifica, all'atto pratico è il giudice a stabilirlo prendendo come riferimenti il valore del fabbricato, la condizione economica dei singoli partecipanti e la quota spettante ad ognuno. Il condomino che voglia portare la questione in tribunale deve fornire al giudice gli elementi a sostegno della sua tesi e dimostrare di avere ragione.
Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino
In linea generale
• le spese per la manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino
• le spese per le innovazioni e manutenzioni straordinarie sono a carico del proprietario
3. Le maggioranze in assemblea
Va premesso che ogni assemblea di condominio (in seconda convocazione) è costituita con l'intervento di almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi totali e se l'assemblea non raggiunge questi numeri non è possibile deliberare. Le deleghe valgono come presenze.
Manutenzione ordinaria
Non richiede una maggioranza "qualificata", quindi sono sufficienti i voti della maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali.
Manutenzione straordinaria
Va deliberata con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136 del Codice Civile cioè la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali.
Interventi per innovazioni
Questi interventi vanno deliberati con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 2/3 (66,6%) dei millesimi totali.
Le innovazioni agevolate
Esistono tuttavia una serie di innovazioni così dette "agevolate", per la cui approvazione in assemblea sono sufficienti la metà dei millesimi totali dell'edificio. In questi casi inoltre l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino.
Il Legislatore ha previsto di agevolare queste innovazioni perché oltre ad essere utili al condominio sono utili al benessere ed alla crescita di tutta la società.
Si tratta di:
• Installazione dell'antenna centralizzata
• Opere che aumentano la sicurezza e la salubrità dello stabile
• Opere volte al risparmio energetico come per esempio l'installazione di fonti rinnovabili di energia o impianti di cogenerazione
• Realizzazione di parcheggi al servizio delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio
• Opere volte al superamento delle barriere architettoniche, quali ascensori e montascale
Innovazioni obbligatorie per legge
Capita in altri casi che alcune innovazioni siano imposte dal Legislatore e quindi l'adozione della delibera sia un preciso obbligo di Legge. Il recente obbligo di dotare i condomini con l'impianto centralizzato del riscaldamento di termoregolazione e contabilizzazione è un ottimo esempio. Quindi le delibere che hanno ad oggetto l'adeguamento a norme imperative dello Stato sono considerate assunte con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali del condominio.
4. Chi decide i lavori in condominio
L'affidamento dei lavori di ordinaria manutenzione è una decisione dell'amministratore di condominio. Sarebbe impensabile convocare un'assemblea ogni volta che si fulmina una lampadina o c'è da cambiare una valvola nella centrale termica. Il ruolo dell'assemblea non è tuttavia secondario: come accade per tutte le altre spese, anche queste saranno approvate ed illustrate con il rendiconto di gestione. L'assemblea dovrà verificare anche richiedendo i giustificativi di spesa all'amministratore.
Le spese di straordinaria manutenzione e le innovazioni sono decise esclusivamente dall'assemblea dei condomini. L'amministratore in questo caso non svolge un ruolo decisionale ma si limita ad attuare quanto deciso dall'assemblea.
Manutenzione straordinaria con carattere d'urgenza
Capita talvolta che il danno alle parti comuni necessiti di un intervento urgente ed immediato, in assenza del quale si creerebbero delle situazioni di pericolo o ulteriori danni alle cose o persone, come per esempio nel casi di infiltrazioni per la rottura di un tubo dell'acqua diretto o di una colonna di scarico.
L'amministratore in questi casi ha l'obbligo di intervenire eseguendo urgentemente la necessaria manutenzione straordinaria, se non facesse così sarebbe responsabile degli eventuali danni aggiuntivi. Alla prima assemblea di condominio l'amministratore avrà l'obbligo di giustificare le sue scelte di fronte ai propri condomini.
Chi è obbligato a pagare per i lavori decisi esclusivamente dall'amministratore senza l'avvallo dell'assemblea?
Abbiamo visto che l'amministratore ha il potere e l'obbligo di decidere e far eseguire lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Nel caso in cui la successiva assemblea non dia il suo appoggio rettificando l'operato dell'amministratore la ditta esecutrice dell'opera va comunque pagata per intero. L'amministratore agisce infatti come legale rappresentante dei condomini. Se l'assemblea ritenesse di aver ragione perché le opere realizzate sono inutili, dispendiose o non urgenti ha la possibilità di intentare una causa civile contro l'amministratore, ovviamente dopo averlo sostituito. Il condominio avrà l'onere